À un moment de l'année, où beaucoup de ventes de propriété sont en cours dans les "hotspots" de destinations d'investissement , comme Phuket, il semble que maintenant est un moment approprié pour récapituler les types d'investissement légitime pour les étrangers intéressés dans l'immobilier en Thaïlande, et de noter qu'il y a des méthodes très simples pour éviter les transactions complexes et encombrantes.

Mis à part le titre foncier, une diligence raisonnable en ce qui concerne le projet que vous envisagez d'investir, il est essentiel d'examiner la méthode par laquelle vous achetez une propriété.

Beaucoup d'investisseurs au cours des dernières années ont répugné à ce qui était une méthode notoirement encouragé de "l'acquisition" d'un intérêt immobilier en Thaïlande: la création d'une société thaïlandaise. En fait, le Code foncier en Thaïlande interdit aux étrangers de contourner les lois protégeant la terre de la Thaïlande, en déclarant que l'acquisition directe ou indirecte de la terre est généralement interdite.

Cela signifie, que si la seule raison pour un étranger de mettre en place une société, est de contourner le Code foncier, alors il y a un danger pour que la transaction pourrait, dans des circonstances extrêmes, être examinée, et peut être exigé pour disposer de leur propriété et de payer des pénalités . Il y a aussi la question de toute société thaïlandaise, les entreprises non seulement liés à l'immobilier, à savoir si tous les actionnaires sont des actionnaires véritables, et non pas «prête-nom» ou des actionnaires "faux", dont la pratique est illégale.

Ceci, bien sûr, laisse l'option d'achat d'un grand intérêt de la copropriété, ou louer des biens pour un mandat à long terme enregistré, la durée maximale enregistrable qui est de 30 ans. Beaucoup d'étrangers ne souhaitent pas acheter des immeubles en copropriété, en particulier dans les zones de villégiature comme Phuket, Koh Samui, Pattaya ou Koh Chang, où les villas et des d'acquisitions de style de vie, sont les préférés.

Donc, si les entreprises thaïlandaises, ne sont pas une option généralement viable, et les condominiums ne sont pas appropriés comme un investissement, sûrement la location d'une propriété devrait être une option sûre? Bien sûr, elle est, si vous suivez quelques règles simples, et de comprendre la nature de l'investissement que vous faites; et garantir que vous êtes bien informé de tous les risques par rapport à l'acquisition.

Un contrat de location simple limitée de 30 ans, enregistré en Thaïlande est exécutoire, entre le bailleur et le preneur. Si les individus sont impliqués, et par exemple, le locataire décède, le bail pourrait être examinée par rapport, à savoir si l'intérêt de bail peut passer à un successeur.

Un des éléments de garantir le bail, couvre adéquatement ce problème, est d'inclure une clause de successeur dans le bail. Une autre façon est de s'assurer que seul les entreprises entrent dans le bail, parce que les entreprises ne meurent pas, mais elles peuvent devenir insolvables.

Il convient de noter que, en ce qui concerne les  propriétés les plus chères en Thaïlande sont uniquement disponible par bail. En particulier, les propriétés développées sur des terres Bureau biens de la Couronne à Bangkok, sont développés et vendus sur une base de bail, et pas seulement aux étrangers, mais pour les Thaïlandais aussi. Cela signifie, que les Thaïlandais comptent sur la sécurité du bail, et parfois le font par rapport aux propriétés de luxe. C'est la preuve absolue que les baux peuvent être et sont souvent invoqué en Thaïlande par des étrangers et Thaïlandais.

En ce qui concerne les baux droits, ils sont très simples.

Certains investisseurs et certains développeurs préfèrent envisager l'existence d'un investissement au-delà de la période de 30 ans par le biais d'un "renouvellement" pré-accordé. La contemplation de ceci est généralement légal, mais l'exécution de cela doit aussi être légale.

La restriction de cette approche est que tout document faisant référence à un terme au delà de 30 ans ne doit pas violer la loi limitant le terme d'un bail enregistré - 30 ans - et plus loin, les parties doivent être consciente, qu'un accord de convenir de renouveler un bail,  sera un accord entre les parties privé  et soumis à la loi du contrat, à savoir dans le cadre du régime de réglementation du Code civil et commercial de la Thaïlande.

En vertu de ce code, fourni un accord n'est pas contraire à la loi, les parties sont libres de convenir des termes, comme ils le souhaitent. Quand ils le font, il faut prendre soin d'examiner si ce qui est promis, est exécutoire, dès maintenant et à l'avenir.

Il y a quelques nouvelles questions à prendre en compte, comme l' impôt peuvent être payables en temps de 30 années pour un renouvellement de bail et quelle le minimum réel de la valeur évaluée de la location doit être. Ces questions peuvent être réglée dans un accord contractuel, conformément à lequel les partis évaluent la fiabilité l'un de l'autre en termes de conformité.

Au-delà d'une vente de bail simple, il y a aussi des projets en Thaïlande où on offre un intérêt aux preneurs à bail dans une entreprise qui a un intérêt direct ou indirect dans l'entreprise de propriété foncière qui possède le terrain à un projet immobilier. Comme dans toutes ces questions, ceci ne peut pas simplement être une structure precipitér, bricolée. Pour minimiser les risques juridiques, dans ce type de structure, exige la planification d'aborder et de veiller à ce que ce soit dans une liste non exhaustive:

(A) candidat structures d'actionnaires ne sont pas utilisés

(B) les baux sont effectivement enregistrés, en raison d'un bail de plus de trois ans pour être légale, ce qui exclut considérées comme nulles, doit être enregistré

(C) les valeurs propres et réels sont utilisés pour les locations visées aux baux desquelles les impôts doivent être payés

(D) l'objet de l'entreprise et ses activités sont correctement et légitimement associée à la succession. Cela peut souvent être le cas où la société de crédit-bailleur externalise la gestion à une société de gestion de patrimoine professionnel pour gérer les propriétés, qui existent sur un terrain loué.

Malheureusement, il y a des cas dans lesquels, les investissements ont mal tourné. Ceci peut arriver quand un promoteur doit financièrement finir la propriété, mais a vendu la propriété avant que le plan  ne soit terminé. 

Si les contrats sont mal préparés ou la structure n'est pas mise en place correctement, un procès peut s'ensuivre et cela peut souvent révéler les faiblesses dans les documents. Si un contrat n'est pas conforme à la loi, il peut être considéré comme nul. Cela ne veut pas dire que les parties lésées n'obtiendront pas une indemnisation, à condition qu'ils aient cherché des remèdes appropriés dans leur cas, mais de préférence pas d'affaire judiciaire n'est mieux qu'un succès.

Dans de tels cas, certaines questions très importantes doivent être prises en compte avant de tirer des conclusions, à partir des expériences négatives de certains investisseurs, tout en assurant que vous prenez soin, lorsque vous déterminez comment faire votre investissement. Il ne paye pas de tirer des conclusions précipitées, à partir de cas, qui semblent être négatif pour les investisseurs.

Quelques points clés sont:

1. La Thaïlande n'est pas un pays "de droit coutumier", ce qui signifie que les juges ne font pas la loi quand ils font leurs jugements. Même les décisions de cas de la Cour suprême guident seulement. Cela signifie que les affaires sont jugées sur leurs mérites, conformément aux lois de la Thaïlande, et les faits d'une affaire. Si vous avez acheté une maison dans une juridiction de droit commun, ne mélanger pas, les conseils que vous avez entendu, avec les lois réelles en Thaïlande. Quand il s'agit du droit des contrats, vous avez besoin d'un bon contrat, comme un bail, parce que la loi ne pourra intervenir et améliorera le contrat pour vous.

Inversement, si une personne dans un pays d'environ 60 millions de personnes, reçoit un mauvais résultat d'une affaire judiciaire, cela ne signifie pas que toute autre personne de ces 60million recevra le même résultat, même sur les mêmes faits. Certains disent que la loi est imprévisible et injuste. Cependant, il est effectivement logique à bien des égards qu'une affaire ne peut être décidé avant que l'affairene soit en réalité prouvé conformément à la loi.

2. Les faits de nombreux cas sont différents. La manière dont certains investisseurs investissent dans l'immobilier en Thaïlande, peut parfois être dans le même style que beaucoup de gens pratiquent leurs vacances - "jetant la prudence au vent". Si vous entendez parler d'un cas où quelqu'un  a souffert aux mains d'un promoteur peu scrupuleux, assurez-vous d'enquêter correctement, pour établir comment cette situation a surgi, et ce que les faits  avant de tirer des conclusions.

3. L'investissement comporte des risques, mais la Thaïlande a une juridiction dans laquelle il est possible de louer en toute sécurité et de construire sur la terre, malgré l'interdiction établie de posséder des terres directement, à quelques exceptions près.

4. Évitez des structures exotiques, non testées et quoi que ce soit qui devient trop compliqué. Si vous voyez une structure pour l'investissement qui semble étrange, des sensations inutilement compliquées ou ressemble à une construction d'une imagination trop active, orientez vous clairement.

Comme vous pouvez le voir sur la totalité de la publicité dans les journaux en Thaïlande, et la propriété terminée, il y a eu une quantité grave de l'investissement dans le marché immobilier par les développeurs, dont beaucoup sont des entreprises publiques ou des entreprises sérieuses, établies.

Soyez prudent sur la sélection de l'investissement immobilier, ne vous précipitez pas, mais n'oubliez pas aussi que, bien que le développement de la Thaïlande est un processus continu, il est assez développée pour un investissement sûr si vous choisissez la bonne stratégie.

Woraphong Leksakulchai est un associé principal et avocat en droit de Hughes Krupica www.hugheskrupica.com

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